Kubak

Normal 0 21 false false false PL X-NONE X-NONE /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:Standardowy; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin-top:0cm; mso-para-margin-right:0cm; mso-para-margin-bottom:8.0pt; mso-para-margin-left:0cm; line-height:107%; mso-pagination:widow-orphan; font-size:11.0pt; font-family:"Calibri",sans-serif; mso-ascii-font-family:Calibri; mso-ascii-theme-font:minor-latin; mso-hansi-font-family:Calibri; mso-hansi-theme-font:minor-latin; mso-fareast-language:EN-US;}

Zarys problematyki

Prowadzenie inwestycji budowlanej to godzenie sprzecznych interesów w celu osiągnięcia wspólnego celu. Aktualne doświadczenia w tej dziedzinie wskazują że nie stanowią już problemu takie aspekty jak: dostęp do profesjonalnej kadry, najnowsze światowe technologie, specjalistyczne maszyn czy nawet finansowanie inwestycji.

Największym wyzwaniem jest przepływ WŁAŚCIWEJ informacji we właściwym kierunku. Po prostu każdy podmiot powinien odpowiednio wcześnie wiedzieć czego się od niego oczekuje i w jakim terminie. Jednym słowem KOORDYNACJA.

 

Dotyczy to wszystkich etapów inwestycji.

1.      Spójna idea inwestycji SIWZ

Na tym etapie inwestor powinien określić swoje potrzeby oraz wizję których to efektem jest powstanie dokumentu o nazwie SIWZ. Suche podanie ilości pomieszczeń i ich powierzchni to za mało gdyż na tej podstawie można wybudować zarówno hotel jak i schron atomowy.
Kubak przeprowadza konsultacje z inwestorem przygotowując dokumenty na podstawie których wykonawcy dostarczą dokładnie to czego potrzebuje inwestor.  

2.      Przygotowanie przetargu STWiORB

Gdy wykonawcy wiedzą już czego oczekuje inwestor powinni się dowiedzieć jakiego standardu i jakości wykonania oczekuje inwestor. Inaczej przecież wykonuje się tynki w kotłowni a inaczej w Sali konferencyjnej. Dlatego niezbędnym dokumentem jest tzw STWiORB „Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych stanowią opracowania zawierające w szczególności zbiory wymagań, które są niezbędne do określenia standardu i jakości wykonania robót, w zakresie sposobu wykonania robót budowlanych, właściwości wyrobów budowlanych oraz oceny prawidłowości wykonania poszczególnych robót”.
Kubak zadba by dokumenty odwoływały się do odpowiednich norm a zapisy były jednoznaczne. Pozwoli to uniknąć posiedzeń rady budowy na których roztrząsa się znaczenie sów „powinno” czy „umożliwia”.

3.      Prowadzenie przetargu

Przetarg to czas nerwowy, wymagający podejmowania wielu szybkich decyzji. Pytania zadawane przez biorących udział w przetargu są często podchwytliwe i zawierają „haczyki”.

Doświadczenie firmy Kubak jest tu nieocenione. Doradzimy kiedy usztywnić stanowisko inwestora a kiedy przychylić się do słusznych sugestii pytającego.

4.      Bezpieczeństwo prawne

Rozpoczęcie finansowania inwestycji jest swoistym przekroczeniem rubikonu. Nie można się już cofnąć ani zatrzymać bez poniesienia strat. O ile problemy techniczne zawsze da się przezwyciężyć o tyle wady prawne inwestycji mogą skończyć się katastrofą.
Zespół firmy Kubak zapewnia opiekę w zakresie zastępstwa w postępowaniach administracyjnych m.in. w sprawach uzyskania decyzji o lokalizacji celu publicznego, warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, zgłoszenia robót budowlanych lub udzielenia pozwolenia na budowę,

5.      Koordynacja międzybranżowa

Zakładając że wszyscy podwykonawcy to profesjonaliści trzeba się liczyć z tym że prowadzą oni kilka zleceń jednocześnie. Planując ich prace należy przygotować tzw. „front robót”. W praktyce ukończenie jednego zadania przez firmę A jest jednocześnie frontem robót dla wykonawcy B. Przykładowo wylewając strop przygotowujemy miejsce pracy (front robót) dla murarzy a ci z kolei dla elektryków itd. Choć wydaje się to proste to rzeczywistość jest nieco bardziej skomplikowana. Aby zaoszczędzić czas branże niejako depczą sobie po piętach, prace różnych branż mają różne tempo mogą się również przeplatać.
Utrzymanie frontu robót dla wszystkich branż jest niemal niemożliwe. Jest to więc najczęstszy powód jakim podwykonawcy tłumaczą swoje opóźnienia.

Do koordynacji branż nie przygotowują żadne kursy ani książki. Tu liczy się doświadczenie zdobyte podczas burzliwych rad budowy, sporów i przepychanek.

Jest to tak istotne zagadnienie że zaleca się aby każda ze stron – zarówno generalny wykonawca jak i inwestor- mieli swoich koordynatorów.

Nasze doświadczenie zdobyliśmy będąc po każdej ze stron tej układanki. W swojej karierze występowaliśmy po każdej ze stron tej układanki od podwykonawcy przez GW, inwestora po niezależnego eksperta.

6.      Harmonogramy - kamienie milowe inwestycji

Każdy wie że harmonogramy są potrzebne. I tak jak regułą jest że harmonogramy tworzy się dla każdej inwestycji tak też normą jest że mają one niewiele wspólnego z rzeczywistością.

Tworząc harmonogram powinniśmy wiedzieć po co go tworzymy kto jest jego adresatem.

Harmonogram to rodzaj schematu który pozwala każdemu trybikowi odnaleźć się w całości jaką jest sprawnie działająca maszyneria. Harmonogram musi być czytelny dla wszystkich pracowników nie tylko dla majstrów i menadżerów ale również dla ochroniarzy, murarzy, brukarzy, elektryków itd.

Podczas tworzenia harmonogramu należy zadbać o opisanie tzw. kamieni milowych. Są to zdarzenie w harmonogramie, które podsumowuje określony zestaw zadań, bądź daną fazę projektu. Powinno się kończyć odbiorem częściowym i najlepiej gdy jest powiązane z transzą płatności. Np. Zamknięcie budynku, Uruchomienie rozdzielni elektrycznych na skrzydłach budynki itd. Kamienie milowe doskonale dyscyplinują podwykonawców a inwestorowi pozwalają na naoczne zaobserwowanie faktycznych postępów inwestycji.

Kubak oferuje usługę tworzenia, konsultowania lub nadzorowania harmonogramu

7.      Odbiory

Ta część inwestycji to "żniwa".  Tu może być albo przyjemnie albo nerwowo a zależy to tylko od rzetelności przeprowadzenia wcześniejszych punktów.

Inwestor jest w trudnej sytuacji bo zbliża się rozliczenie inwestycji i huczne otwarcia. Podwykonawcy rozpoczynają już nowe inwestycje, środki finansowe są już znacznej części rozdysponowane a czasu zostało jedynie na kosmetykę.

Odbiory to tak naprawdę czas na sprawdzanie dokumentacji i jej zgodności z rzeczywistością.
Kubak pomoże skompletować niezbędne dokumenty które umożliwią bezproblemową eksploatację i przyszłe adaptacje obiektu.

 

8.      Dokumentacja po wykonawcza

W idealnym świecie tworzenie dokumentacji po wykonawczej to edycja dokumentacji wykonawczej polegającej na zamianie słów „będzie zawierać” na „zawiera”. Niestety inwestycja to żywy organizm który generuje potrzeby wielu zmian i kompromisów.
Dobrze przygotowana PPW jest niezwykle ważna z punktu widzenia późniejszej eksploatacji obiektu.

Pamiętajmy że obsługa obiektu zapozna się z nim gdy wszystkie trasy kablowe, rozdzielnie, automaty i instalacje będą zabudowane. Jedyna szansa na usunięcie awarii czy rozbudowę to dobra i uczciwa dokumentacja.
Kubak oferuje usługi weryfikacji dokumentacji powykonawczej oraz tworzenie dokumentacji powykonawczej w zakresie elementów projektowanych przez Kubak